Propriedade de taxa máxima Lark 1500x 750

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Como determinar sua taxa de limite alvo

A maioria dos investidores imobiliários experientes procurará atingir uma taxa mínima de capitalização (cap rate) em qualquer imóvel alugado que adquirirem. Neste artigo, iremos nos aprofundar no que é uma taxa de capitalização, juntamente com os fatores que você precisa considerar ao determinar sua taxa de capitalização ideal e executar os cálculos para cada casa que você observar.

O que é uma taxa máxima?

Em termos mais simples, uma taxa de capitalização é um indicador que os investidores usarão para ajudar a determinar sua taxa de retorno ou ROI (retorno sobre o investimento), se preferir. É medido através da previsão do potencial realista de rendimento líquido da propriedade para um determinado ano. É calculado dividindo o resultado operacional líquido pelo valor patrimonial do imóvel. No final, você terá uma porcentagem que poderá usar para comparar uma propriedade para investimento com outra.

A maioria dos investidores experientes e compradores de casas com dinheiro terão em mente uma taxa de capitalização alvo. Pode ser uma percentagem modesta ou pode ser mais agressiva. A maioria dos compradores no Rede PropertyLark têm como meta taxas de capitalização de 4 a 12%. Sua meta pode depender de seu(s) mercado(s), seu orçamento, sua experiência e suas metas gerais de receita. Alguns investidores podem querer menos propriedades com taxas de capitalização mais elevadas, enquanto outros comprarão mais propriedades com taxas de capitalização mais baixas e ganharão dinheiro através de uma carteira de investimentos maior.

Prós e contras das taxas máximas

Em última análise, uma taxa máxima é útil quando você deseja comparar rapidamente duas propriedades. Ele permite que você observe valores relativos e taxas de retorno lado a lado. Se você estiver procurando por várias propriedades no mesmo mercado ou com custos semelhantes, poderá calcular as taxas máximas em ambos e determinar qual é o investimento mais inteligente.

Embora as taxas máximas possam ser úteis para uma análise rápida, elas nunca devem ser o único indicador da força de um investimento imobiliário. Afinal, esses cálculos normalmente não levam em consideração todos os fatores. Inflação ou deflação, crescimento ou perda de patrimônio, fluxos de caixa futuros e tempo estão entre as coisas que você nem sempre pode prever com exatidão e não fazem realmente parte da equação bastante básica do cap rate:

Taxa de capitalização = receita operacional líquida (NOI) / valor atual de mercado

Receita operacional líquida

Esta é a renda anual que você espera gerar com o aluguel. A NOI fará alguns cálculos por conta própria. Você pega sua receita de aluguel prevista e, em seguida, deduz os custos necessários para possuir e administrar a propriedade durante o ano (impostos sobre a propriedade, manutenção, taxas de administração de propriedade, etc.).

Valor de mercado atual

O valor de mercado atual é bastante simples. É o valor atual do imóvel com base nas taxas atuais de mercado.

Valor Atual vs. Preço de Compra

Alguns especialistas em investimentos dirão que você pode substituir o valor de mercado atual pelo preço de compra real. Isso pode funcionar logo no início da compra, ao comparar dois imóveis que você está pensando em comprar. No entanto, as taxas máximas devem ser aplicadas anualmente (desde que você seja o proprietário da propriedade) para compensar custos operacionais mais elevados, valorização da propriedade, aumentos de aluguel e outros fatores. Você pode descobrir que o que foi um bom investimento no primeiro ano não é um grande investimento no quinto ano, e talvez seja hora de seguir em frente. Melhor ainda, você poderá ver a taxa máxima subindo ano após ano em seus melhores investimentos.

Obviamente, existem muitas variáveis ​​que podem ser utilizadas no cálculo das taxas de capitalização e na comparação de um imóvel alugado com outro. Analisar esses números é uma ótima maneira de comparar investimentos, mas nunca deve ser sua única ferramenta de tomada de decisão. Muito mais é necessário para tomar uma decisão importante de investimento e decidir quais propriedades são melhores para comprar.

A vantagem do PropertyLark Analytics

Uma vantagem da rede de compra de imóveis PropertyLark é que temos software personalizado e investidores experientes em nossa equipe que calculam taxas máximas e analisam muitos fatores diferentes. É assim que identificamos excelentes propriedades de investimento que repassamos aos nossos compradores qualificados. Para saber mais sobre nosso processo ou para se inscrever para se tornar um membro da rede de compras PropertyLark, entre em contato conosco hoje mesmo.