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Comment déterminer votre taux de plafond cible

La plupart des investisseurs immobiliers chevronnés chercheront à atteindre un taux de capitalisation minimum (taux de capitalisation) sur tout bien locatif qu'ils achètent. Dans cet article, nous approfondirons ce qu'est un taux de capitalisation, ainsi que les facteurs que vous devez prendre en compte lors de la détermination de votre taux de capitalisation idéal et de l'exécution des calculs pour chaque maison que vous regardez.

Qu'est-ce qu'un taux plafond ?

Dans les termes les plus simples, un taux de capitalisation est un indicateur que les investisseurs utiliseront pour déterminer leur taux de rendement\u2014ou ROI (retour sur investissement) si vous préférez. Il est mesuré en prévoyant le potentiel de revenu net réaliste de la propriété pour une année donnée. Il est calculé en divisant le résultat opérationnel net par la valeur du patrimoine immobilier. En fin de compte, vous aurez un pourcentage que vous pourrez utiliser pour comparer un immeuble de placement à un autre.

La plupart des investisseurs expérimentés et des acheteurs de maisons au comptant auront en tête un taux de capitalisation cible. Il peut s'agir d'un pourcentage modeste ou il pourrait être plus agressif. La plupart des acheteurs du Réseau PropertyLark ciblent entre 4 et 12 % de taux de capitalisation. Votre cible peut dépendre de votre ou vos marchés, de votre budget, de votre expérience et de vos objectifs de revenus globaux. Certains investisseurs peuvent vouloir moins de propriétés avec des taux de capitalisation plus élevés tandis que d'autres achèteront plus de propriétés avec des taux de capitalisation inférieurs et gagneront leur argent grâce à un portefeuille d'investissement plus important.

Avantages et inconvénients des taux plafonds

En fin de compte, un taux de capitalisation est utile lorsque vous souhaitez comparer rapidement deux propriétés. Il vous permet d'examiner les valeurs relatives et les taux de rendement côte à côte. Si vous recherchez plusieurs propriétés sur le même marché ou à un coût similaire, vous pouvez exécuter les taux de plafond sur les deux et déterminer quel est l'investissement le plus intelligent.

Bien que les taux de capitalisation puissent être utiles pour une analyse rapide, ils ne doivent jamais être votre seul indicateur de la force d'un investissement immobilier. Après tout, ces calculs ne tiennent généralement pas compte de tous les facteurs. L'inflation ou la déflation, la croissance ou la perte des capitaux propres, les flux de trésorerie futurs et le temps font partie des choses que vous ne pouvez pas toujours prévoir exactement et qui ne font pas vraiment partie de l'équation plutôt basique du taux de capitalisation :

Taux de capitalisation = Bénéfice net d'exploitation (NOI) / Valeur marchande actuelle

Résultat net d'exploitation

Il s'agit du revenu annuel que vous espérez tirer du bien locatif. La NOI effectuera ses propres calculs. Vous prenez vos revenus locatifs anticipés, puis vous déduisez les coûts nécessaires pour posséder et gérer la propriété pour l'année (taxes foncières, entretien, frais de gestion immobilière, etc.).

Valeur marchande actuelle

La valeur marchande actuelle est assez simple. Il s'agit de la valeur actuelle de la propriété basée sur les taux actuels du marché.

Valeur actuelle par rapport au prix d'achat

Certains experts en placement diront que vous pouvez remplacer la valeur marchande actuelle par votre prix d'achat réel. Cela peut fonctionner au tout début de l'achat lorsque vous comparez deux propriétés que vous envisagez d'acheter. Cependant, les taux de plafond doivent être appliqués chaque année (tant que vous êtes propriétaire de la propriété) pour tenir compte des coûts d'exploitation plus élevés, de l'appréciation de la propriété, des augmentations de loyer et d'autres facteurs. Vous constaterez peut-être que ce qui était un bon investissement dans sa première année n'est pas un bon investissement dans sa cinquième année, et il est peut-être temps de passer à autre chose. Mieux encore, vous pouvez voir le taux de capitalisation augmenter année après année sur vos meilleurs investissements.

De toute évidence, de nombreuses variables peuvent entrer dans le calcul des taux de capitalisation et comparer un bien locatif à un autre. L'exécution de ces chiffres est un excellent moyen de comparer les investissements, mais cela ne devrait jamais être votre seul outil de prise de décision. Il faut beaucoup plus pour prendre une décision d'investissement majeure et décider quelles propriétés sont les meilleures à acheter.

L'avantage de PropertyLark Analytics

L'un des avantages du réseau d'achat de maisons PropertyLark est que nous avons un logiciel personnalisé et des investisseurs expérimentés dans notre équipe qui calculent les taux de capitalisation et analysent de nombreux facteurs différents. C'est ainsi que nous identifions d'excellents immeubles de placement que nous transmettons à nos acheteurs qualifiés. Pour en savoir plus sur notre processus ou pour postuler pour devenir membre du réseau d'achat PropertyLark, contactez-nous dès aujourd'hui.