Cap Rate Property Lark 1500x 750

הורד את התמונה הזו ערוך עם עורך מקוון GIMP

כיצד לקבוע את שיעור תקרת היעד שלך

רוב משקיעי הנדל"ן המנוסים יחפשו להשיג שיעור היוון מינימלי (שיעור גג) על כל נכס להשכרה שהם רוכשים. במאמר זה, נחפור לעומק מהו תעריף מכסה, יחד עם הגורמים שעליך לקחת בחשבון בעת ​​קביעת שיעור התקרה האידיאלי שלך והפעלת החישובים עבור כל בית שאתה מסתכל עליו.

מהו שיעור גג?

במונחים הפשוטים ביותר, שיעור היוון הוא אינדיקטור שבו משקיעים ישתמשו כדי לעזור לקבוע את שיעור התשואה\u2014או החזר ה-ROI (החזר על ההשקעה) שלהם, אם אתה מעדיף. הוא נמדד על ידי חיזוי פוטנציאל ההכנסה הנקי הריאלי של הנכס עבור כל שנה נתונה. זה מחושב על ידי חלוקת ההכנסה התפעולית נטו בשווי הנכס של הנכס. בסופו של דבר, יהיה לך אחוז שבו תוכל להשתמש כדי להשוות נכס להשקעה אחד לאחר.

רוב המשקיעים המנוסים ורוכשי הבתים במזומן יקבלו בחשבון שיעור תקרת יעד. זה יכול להיות אחוז צנוע או שזה יכול להיות יותר אגרסיבי. רוב הקונים ב רשת PropertyLark מתמקדים בכל מקום בין 4-12% תעריפים. היעד שלך עשוי להיות תלוי בשווקים שלך, בתקציב שלך, בניסיון שלך וביעדי ההכנסה הכוללים שלך. משקיעים מסוימים עשויים לרצות פחות נכסים עם שיעורי תקרה גבוהים יותר בעוד שאחרים יקנו יותר נכסים עם שיעורי מכסה נמוכים יותר וירוויחו את כספם באמצעות תיק השקעות גדול יותר.

יתרונות וחסרונות של תעריפי גג

בסופו של דבר, שיעור מכסה מועיל כאשר אתה רוצה להשוות במהירות בין שני נכסים. זה מאפשר לך להסתכל על ערכים יחסיים ושיעורי תשואה זה לצד זה. אם אתה מסתכל על מספר נכסים באותו שוק או בעלות דומה, אתה יכול להפעיל את תעריפי המכסה על שניהם ולקבוע מהי ההשקעה החכמה יותר.

למרות ששיעורי המכסה יכולים להיות שימושיים לניתוח מהיר, הם לעולם לא צריכים להיות האינדיקטור הבלעדי שלך לחוזקה של השקעה בנדל"ן. אחרי הכל, החישובים האלה בדרך כלל לא יקחו בחשבון כל גורם בודד. אינפלציה או דפלציה, צמיחה או הפסד של מניות, תזרימי מזומנים עתידיים וזמן הם מהדברים שלא תמיד ניתן לחזות במדויק ואינם באמת חלק מהמשוואה הבסיסית למדי:

שיעור היוון = הכנסה תפעולית נטו (NOI) / שווי שוק נוכחי

הכנסה תפעולית נטו

זוהי ההכנסה השנתית שאתה מצפה להפיק מהנכס להשכרה. ה-NOI ייקח חישוב משלו. אתה לוקח את ההכנסה הצפויה שלך מדמי שכירות ואז מנכה את העלויות שייקח לבעלות ולנהל את הנכס לשנה (מיסוי רכוש, אחזקה, דמי ניהול נכס וכו').

שווי שוק נוכחי

שווי השוק הנוכחי הוא די פשוט. זהו הערך הנוכחי של הנכס בהתבסס על תעריפי השוק הנוכחיים.

ערך נוכחי לעומת מחיר רכישה

כמה מומחי השקעות יאמרו שאתה יכול להחליף את שווי השוק הנוכחי במחיר הרכישה שלך בפועל. זה עשוי לעבוד ממש בתחילת הרכישה כאשר משווים בין שני נכסים שאתה חושב לקנות. עם זאת, יש להפעיל את תעריפי המכסים מדי שנה (כל עוד אתה הבעלים של הנכס) כדי לקחת בחשבון עלויות תפעול גבוהות יותר, שבח בנכס, עליות שכר דירה וגורמים אחרים. אולי תגלו שמה שהיה השקעה טובה בשנה הראשונה אינה השקעה מצוינת בשנה החמישית, ואולי הגיע הזמן להמשיך הלאה. אפילו טוב יותר, אתה עשוי לראות את שיעור המכסה עולה שנה אחר שנה בהשקעות הטובות ביותר שלך.

ברור שיש הרבה משתנים שיכולים להיכנס לחישוב שיעורי היוון ולהשוואה בין נכס להשכרה אחד למשנהו. הפעלת המספרים האלה היא דרך מצוינת להשוות השקעות, אבל זה לעולם לא אמור להיות הכלי היחיד שלך לקבלת החלטות. הרבה יותר צריך לקבל החלטת השקעה גדולה ולהחליט אילו נכסים הכי כדאי לקנות.

היתרון של PropertyLark Analytics

יתרון אחד של רשת קניית הבתים של PropertyLark הוא שיש לנו תוכנות מותאמות אישית ומשקיעים מנוסים בצוות שלנו שמחשבים תעריפי מכסה ומנתחים גורמים רבים ושונים. כך אנו מזהים נכסים מעולים להשקעה שאנו מעבירים לרוכשים המוסמכים שלנו. כדי ללמוד עוד על התהליך שלנו או להגיש בקשה להיות חבר ברשת קניות PropertyLark, צור איתנו קשר עוד היום.