Limit stawki nieruchomości Lark 1500x 750

Pobierz to zdjęcie Edytuj za pomocą edytora online GIMP

Jak określić docelową stopę kapitalizacji

Większość doświadczonych inwestorów na rynku nieruchomości będzie starała się osiągnąć minimalną stopę kapitalizacji (stopę kapitalizacji) dla każdej kupowanej nieruchomości na wynajem. W tym artykule zagłębimy się w to, czym jest stopa kapitalizacji, wraz z czynnikami, które należy wziąć pod uwagę przy określaniu idealnej stopy kapitalizacji i przeprowadzaniu obliczeń dla każdego domu, na który patrzysz.

Co to jest stopa kapitalizacji?

Mówiąc najprościej, stopa kapitalizacji jest wskaźnikiem, którego inwestorzy będą używać do określenia stopy zwrotu\u2014lub ROI (zwrotu z inwestycji), jeśli wolisz. Jest mierzony poprzez prognozowanie realistycznego potencjału dochodu netto nieruchomości na dany rok. Oblicza się go poprzez podzielenie dochodu operacyjnego netto przez wartość aktywów majątkowych. W końcu będziesz mieć procent, który możesz wykorzystać do porównania jednej nieruchomości inwestycyjnej z drugą.

Większość doświadczonych inwestorów i nabywców domów gotówkowych będzie miała na uwadze docelową stopę kapitalizacji. Może to być skromny procent lub może być bardziej agresywny. Większość kupujących w Sieć PropertyLark celują w stopy kapitalizacji od 4-12%. Twój cel może zależeć od rynku (rynków), budżetu, doświadczenia i ogólnych celów dochodowych. Niektórzy inwestorzy mogą chcieć mniej nieruchomości o wyższych stopach kapitalizacji, podczas gdy inni będą kupować więcej nieruchomości o niższych stopach kapitalizacji i zarabiać dzięki większemu portfelowi inwestycyjnemu.

Plusy i minusy stawek kapitalizacji

Ostatecznie stopa kapitalizacji jest przydatna, gdy chcesz szybko porównać dwie właściwości. Pozwala spojrzeć na względne wartości i stopy zwrotu obok siebie. Jeśli patrzysz na wiele nieruchomości na tym samym rynku lub o podobnych kosztach, możesz sprawdzić stawki kapitalizacji dla obu i określić, która inwestycja jest mądrzejsza.

Chociaż stopy kapitalizacji mogą być przydatne do szybkiej analizy, nigdy nie powinny być jedynym wskaźnikiem siły inwestycji w nieruchomości. W końcu te obliczenia zazwyczaj nie uwzględniają wszystkich czynników. Inflacja lub deflacja, wzrost lub strata kapitału własnego, przyszłe przepływy pieniężne i czas należą do rzeczy, których nie zawsze można dokładnie przewidzieć i nie są one tak naprawdę częścią raczej podstawowego równania stopy kapitalizacji:

Stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto (NOI) / aktualna wartość rynkowa

Przychód operacyjny netto

Jest to roczny dochód, jaki spodziewasz się wygenerować z wynajmowanej nieruchomości. NOI zajmie się własnymi obliczeniami. Bierzesz przewidywany dochód z czynszu, a następnie odliczasz koszty posiadania i zarządzania nieruchomością w ciągu roku (podatki od nieruchomości, koszty utrzymania, opłaty za zarządzanie nieruchomością itp.).

Aktualna wartość rynkowa

Obecna wartość rynkowa jest dość prosta. Jest to aktualna wartość nieruchomości oparta na aktualnych stawkach rynkowych.

Aktualna wartość a cena zakupu

Niektórzy eksperci ds. inwestycji powiedzą, że możesz zastąpić aktualną wartość rynkową rzeczywistą ceną zakupu. Może to zadziałać już na samym początku zakupu, porównując dwie nieruchomości, które zamierzasz kupić. Jednak stopy kapitalizacji powinny być ustalane corocznie (o ile jesteś właścicielem nieruchomości), aby uwzględnić wyższe koszty operacyjne, wzrost wartości nieruchomości, wzrost czynszu i inne czynniki. Może się okazać, że to, co było dobrą inwestycją w pierwszym roku, nie jest świetną inwestycją w piątym roku i może nadszedł czas, aby przejść dalej. Co więcej, możesz zauważyć, że z roku na rok stopa kapitalizacji będzie rosła w przypadku Twoich najlepszych inwestycji.

Oczywiście istnieje wiele zmiennych, które można wykorzystać do obliczania stóp kapitalizacji i porównywania jednej nieruchomości na wynajem z drugą. Generowanie tych liczb to świetny sposób na porównywanie inwestycji, ale nigdy nie powinno być jedynym narzędziem do podejmowania decyzji. Dużo więcej uwagi poświęca się podejmowaniu ważnej decyzji inwestycyjnej i podejmowaniu decyzji, które nieruchomości najlepiej kupić.

Zalety analizy PropertyLark

Jedną z zalet sieci zakupu domów PropertyLark jest to, że w naszym zespole mamy niestandardowe oprogramowanie i doświadczonych inwestorów, którzy obliczają stopy kapitalizacji i analizują wiele różnych czynników. W ten sposób identyfikujemy doskonałe nieruchomości inwestycyjne, które przekazujemy naszym wykwalifikowanym nabywcom. Aby dowiedzieć się więcej o naszym procesie lub ubiegać się o członkostwo w sieci zakupowej PropertyLark, skontaktuj się z nami już dziś.